Kadıncaemlak yazarımız Sevgili Dilşad Yelken bu haftaki yazısında ' KİRA SÖZLEŞMELERİNDE KİRA ARTIŞININ SINIRLARI' nı kaleme aldı
6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun 299-378 maddeleri kira sözleşmelerini düzenlemektedir. Kira sözleşmelerinde kira bedeli artış fiyatı bir önceki yılın Üretici Fiyat Endeksi (ÜFE)’yi geçmeyecek şekilde sınırlandırılmıştır. Bu kural, bir yıldan daha uzun süreli kira sözleşmelerinde de uygulanacaktır. Fakat taraflar bu konuda eğer anlaşamazlar ise kira bedelini Mahkemeden tespitini isteyebileceklerdir. Bu durumda hakim bir önceki kira yılının Üretici Fiyat Endeksi (ÜFE)’ artış oranını yine geçmemek koşuluyla kira bedelini hakkaniyete göre belirleyecektir. Yasal düzenlemeye bakıldığında tarafların anlaşmaları veya anlaşamayarak Mahkemeye başvurmaları neticesinde ortaya çıkacak her iki durumda da belirlenecek kira artış oranı bir önceki yılın Üretici Fiyat Endeksi oranını geçemeyecektir.
Taraflar arasında anlaşma olup olmadığına bakılmaksızın beş yıldan uzun süreli veya beş yıldan sonra yenilenen kira sözleşmeleri ve bundan sonraki her beş yılın sonunda, yeni kira yılında uygulanacak kira bedeli, hâkim tarafından Üretici Fiyat Endeksindeki (ÜFE) artış oranı, kiralananın durumu ve emsal kira bedelleri göz önünde tutularak hakkaniyete uygun biçimde belirlenebilecektir. Taraflar arasında anlaşma olsa dahi hakim bu anlaşma ve ÜFE üstü sınır oranıyla bağlı olmayacaktır. Her beş yıldan sonraki kira yılında bu biçimde belirlenen kira bedeli, kiralananın durumu, emsal kira bedelleri ve ÜFE’deki artış oranına göre yeniden tespit edilecektir. Fakat işyeri kiralarında bu hükmün uygulanması 01.07.2020 tarihine ertelenmiştir.
Sözleşmede kira bedeli yabancı para olarak kararlaştırılmışsa, beş yıl geçmedikçe kira bedelinde değişiklik yapılamayacaktır. Ancak, yabancı para değerindeki aşırı artış durumunda kiracı yeni durum ve koşullara göre belirlenmesi amaçlı uyarlama davası açma hakkına sahiptir. Sözleşmenin yeni koşullara uyarlanması mümkün olmadığı takdirde ise kiracı, sözleşmeden dönme hakkını kullanabilir. Beş yıl geçtikten sonra ise kiracı, kira bedelinin belirlenmesinde yabancı paranın değerindeki değişiklikler de göz önünde tutularak Mahkemeden tespitin isteyebilir.
6098 sayılı Borçlar Kanunu ile getirilen bu düzenlemelere bakıldığında; yenilenen kira dönemlerinde uygulanacak kira bedellerindeki artışı oranı ancak bir önceki kira yılında ÜFE artış oranını geçmemek koşuluyla kabul edilmiştir. Taraflarca anlaşma olmadığı takdirde, yenilenen kira döneminde uygulanacak kira bedeli, hâkim tarafından, kiralananın durumu göz önüne alınarak, hakkaniyete uygun olarak, yine bir önceki kira yılındaki üretici fiyat endeksindeki artış oranını geçmemek koşuluyla belirlenebilir. Kira süresinin beş yıldan uzun süreli olması durumunda veya beş yıldan sonra yenilenen kira sözleşmelerinde ve bundan sonraki her beş yılın sonunda yeni dönemde uygulanacak kira bedeli, taraflara arasında anlaşma olup olmadığına bakılmaksızın hâkim tarafından, yukarıdaki esaslarla birlikte, emsal kira bedelleri de göz önünde tutularak belirlenecektir.
Av. Fatma Dilşad YELKEN
YORUMLAR