Kat mülkiyeti ile ilgili olarak incelenmesi gereken en önemli başlıklardan bir tanesi bina ve site yöneticilerinin görevlerinin neler olduğudur. Yöneticilerin sorumluluklarının belirlenebilmesi için görevlerinin neler olduğunun bilinmesi kat malikleri açısından da önem arz etmektedir.
Yöneticinin görevleri Kat Mülkiyeti Kanunda 3 başlık altında toplanmıştır. Bu başlıklar genel yönetim işlerinin görülmesi, defter tutulması ve belgelerin saklanması ile İşletme projesinin yapılmasıdır.
Bu yazı da “genel yönetim işlerinin görülmesi”, gelecek yazılarda ise “defter tutulması ve belgelerin saklanması” ve “İşletme projesinin yapılması” konularına değineceğiz.
Yöneticinin görevleri yönetim planında belirtilmelidir, yönetim planında aksine hüküm olmadıkça yöneticinin genel yönetim işlerine dair görevleri Kat Mülkiyeti Kanununda; Kat malikleri kurulunca verilen kararların yerine getirilmesi; ana taşınmazın gayesine uygun olarak kullanılması, korunması, bakımı ve onarımı için gereken tedbirlerin alınması; ana taşınmazın sigorta ettirilmesi; ana taşınmazın genel yönetim işleriyle korunma, onarım, temizlik gibi bakım işleri, asansör, kalorifer, sıcak ve soğuk hava işletmesi ve sigorta için kat maliklerinden avans olarak münasip miktarda paranın toplanması; ana taşınmazın yönetimiyle ilgili diğer bütün ödemelerin kabulü, yönetim dolayısıyla doğan borçların ödenmesi ve kat malikleri tarafından ayrıca yetkili kılınmışsa, bağımsız bölümlere ait kiraların toplanması; ana taşınmazın tümünü ilgilendiren tebligatın kabulü; ana taşınmazın ilgilendiren bir sürenin geçmesinden veya bir hakkın kaybına meydan vermeyecek gerekli tedbirlerin alınması; ana taşınmazın korunması ve bakımı için kat maliklerinin yararına olan hususlarda gerekli tedbirlerin onlar adına alınması; kat mülkiyetine ilişkin borç ve yükümlerini yerine getirmeyen kat maliklerine karşı dava ve icra takibi yapılması ve kanuni ipotek hakkının kat mülkiyeti kütüğüne tescil ettirilmesi; topladığı paraları ve avansları yatırmak ve gerektiğinde almak üzere muteber bir bankada hesap açtırılması, kat malikleri kurulunun toplantıya çağırılması ve ana taşınmazda bulunan asansörlerin güvenli bir şekilde işletilmesinin sağlanması amacıyla aylık bakımları ile yıllık kontrollerinin ilgili teknik düzenlemelere uygun şekilde yaptırılması ve bu işlemlere ilişkin ücretlerin ödenmesi olarak sıralanmıştır.
Kat Mülkiyeti Kanununda yönetici için sıralanmış olan genel yönetim işleri, gündelik hayatta ortaya çıkabilecek sorunlar için alınması gereken tedbirlerdir. Genel olarak yöneticinin görevi ana taşınmazı korumaktır. Yönetici, görevlerini yerine getirirken gereken parayı kat maliklerinden toplayacak olup yine bu paranın toplanması da yöneticinin görevleri arasındadır.
Yönetici ana taşınmazın bakımı, onarımı ve korunması ile ilgili tedbirleri yerine getirir iken gündelik hayatta ortaya çıkabilecek olan küçük ve ucuz bakım, onarım işlerini derhal yerine getirmeli fakat büyük ve pahalı olan bakım ve onarım işleri için kat malikleri kurulunu toplantıya çağırarak, toplantıda alınacak karara göre işlem yapmalıdır. Büyük ve pahalı işlerin derhal yapılması gerektiği durumlarda ise yönetici gereken önlemleri almalı, gerekir ise işlemleri yapmaya başlamalı ve biran önce kat malikleri kurulunu toplantıya çağırarak konuyu görüşmeye açmalıdır.
Ana taşınmazın bakım, onarım ve korunması için alınması gereken tedbirler ile ortak giderler için gerekli avansın toplanması da yine yöneticinin görevleri arasındadır.
Ana taşınmazın bakım, onarım ve ortak giderleri için belirlenmiş olan avansı yöneticiye ödemek kat malikinin borç ve yükümlülüğüdür. Kat malikinin bu yükümlülüğünü yerine getirmemesi halinde, yönetici ayrıca kat malikleri kurulu kararı alınmasına gerek olmadan kat malikine karşı icra takibi yapabilecek, dava açabilecektir.
Yöneticinin bir başka önemli görevi de kat malikleri kurulunu toplantıya çağırmaktır. Yönetici, yönetim planında yazılı zamanlarda, yönetim planında böyle bir zaman belirlenmemiş ise her takvim yılının ilk ayı içinde kat maliklerini olağan genel kurul toplantısına çağırmalıdır.
Olağan genel kurul toplantı çağrısının yapılması yanı sıra olağanüstü genel kurul toplantı çağrısının yapılması da yöneticinin görevleri arasındadır. Denetçinin veya kat maliklerinden üçte birinin olağanüstü genel kurul toplantısı yapılması istemi üzerine, yönetici toplantı için gerekli hazırlıkları yapmalı ve kat maliklerini olağanüstü genel kurul toplantısına davet etmelidir
YORUMLAR