İstanbul'da satışta olan markalı konut projesi sayısının bini aşması bir yandan yatırımcılara ciddi bir hareket alanı sağlarken diğer yandan doğru proje seçimini oldukça zorlaştırıyor. İşte getiri potansiyeli en yüksek 50 proje...
İstanbul'da satışta olan markalı konut projesi sayısının bini aşması bir yandan yatırımcılara ciddi bir hareket alanı sağlarken diğer yandan doğru proje seçimini oldukça zorlaştırıyor. FORBES Türkiye, getiri potansiyeli en yüksek 50 projeyi sıralayarak emlak yatırımcısına yol gösteriyor.
İstanbul, dünya üzerinde nüfus artış hızı ve buna bağlı olarak fiziksel genişleme hızı en yüksek kentlerden biri. Buna ek olarak eski konut stokunun yenilenmesini hedefleyen kentsel dönüşüm projeleriyle birlikte kentin her yerinde devasa inşaatlar yükseliyor. EVA Gayrimenkul Değerleme'nin hazırladığı "İstanbul Markalı Konut Araştırması" bu durumu rakamsal olarak ortaya koyuyor. Araştırmaya göre 2014'te İstanbul'da yükselen bin markalı konut projesinde 430 bin konut bulunuyordu. 2015'teyse markalı konut projesi sayısı bir önceki yıla göre yüzde 23 artarak bin 242'e yükseldi. Bu projelerde yer alan konut sayısı da 500 bini aştı.
Markalı konut proje sayısının binin üzerinde olması alım yapmak isteyen insanların işini bir bakıma oldukça zorlaştırıyor. Konut sayısının 30 ile 4 bin arasında değiştiği bu projeler içinde doğru adresi bulmak hiç kolay değil. FORBES Türkiye, İstanbul'da satışta olan projeleri inceleyerek en yüksek getiri potansiyeline sahip olanları sıralayarak bu zorluğu ortadan kaldırmayı amaçlıyor.
Nasıl Hazırladık?
Araştırmaya konu olan bütün projeler beş kritere göre-ortalama metrekare satış fiyatı, projenin bulunduğu bölgedeki fiyatlara göre durumu, satılmış konut oranı ve sosyal donatı ile yeşil alanlar- endekslendi. Projedeki sosyal donatı alanları; alışveriş merkezi, okul, sağlık birimi, restoran-kafe, fitness salonu, yetişkin spor alanı ve çocuk oyun alanı olup olmadığına göre puanlandı. Ardından her bir kriter için oluşan endeks üzerinden büyükten küçüğe göre 100 puan baz alınarak sıralama yapıldı. Örneğin satış oranı yüksek olan projeler hem talebin güçlü olduğu hem de yatırımcı için alternatif konut sayısının azalması sebebiyle yüksek puan aldı. Benzer şekilde bulunduğu bölgenin ortalama değerinin altında fiyatlanan projelere yüksek puan verildi. Bu noktada projenin prim yapma olasılığının güçlü olması gözetildi. Projeler her bir kritere göre kendi içinde sıralandıktan sonra ağırlıklandımna yapıldı: Fiyat yüzde 35, sosyal donatı yüzde 25, satış oranı yüzde 20 ve bölgedeki fiyatlara göre durumu yüzde 10 ve yeşil alan yoğunluğu yüzde 10. Bu beş endeks toplanarak her bir proje için 100 üzerinden bir değer hesaplanmış oldu. Endekste en yüksek puanı alan projelerin ikinci el piyasada yatırımcıya en yüksek getiriyi sağlama potansiyeli bulunduğu, yaşam kalitesi ve değer olarak da rakip projelere göre daha avantajlı olduğu sonucuna varmak mümkün.
Listenin zirvesinde geçen yıl olduğu gibi Kuzu Grup'un "Sea Pearl Ataköy" projesi var. Toplam bin 400 konuttan oluşan proje, İstanbul'un ilk lüks sitelerinin yükseldiği Ataköy'de inşa ediliyor. Ortalama metrekare fiyatları 8 bin dolara (yaklaşık 24 bin lira) ulaşan projenin yüzde 45'i satılmış durumda. Projeyi listede zirveye taşıyan en önemli özelliklerinden biri sahip olduğu konumu. Zaten en yüksek getiri potansiyeline sahip konut projelerini sıraladığılistenin ilk 10'unda Ataköy'den dört proje var.
Esasında markalı konut dendiğinde İstanbul'da akla gelen birkaç bölge var. Anadolu Yakası'nda Çekmeköy, Tuzla, Sancaktepe ve Kartal ilçeleri dönüştürülmeye uygun arazi stokuyla markalı konut üreticilerinin gözdeleri.
Avrupa Yakası'nda ise Esenyurt, Beylikdüzü, Başakşehir ve Küçükçekmece başı çekiyor. Getiri potansiyeli yüksek 50 projenin sıralandığı bu listede de bu bölgelerde gerçekleşen projeler çoğunluğu oluşturuyor. Yine de bu yoğunlaşma olumsuz bir etki de yaratıyor. Çünkü bu ilçelerde inşa edilen projelerin çokluğu bir bakıma değer artış hızını yavaşlatıyor dolayısıyla listede orta ve alt sıralara geriliyorlar. Bu noktada arazi stoku sınırlı olan Bakırköy, Zeytinburnu, Kadıköy, Şişli ve Beyoğlu gibi ilçelerde yükselen konut projeleri alternatifleri çok fazla olmadığı için yüksek fiyatlarına rağmen daha yüksek potansiyel arz ediyor.
Dolayısıyla Ataköy'de inşa edilen Seapearl Ataköy, Nef Ataköy 22, Selenium Retro, Pruva 34 ve Route İstanbul gibi projeler listenin zirvesinde yer alması tesadüf değil. Boğaz'ın kıyısında, kent hayatının merkezinde yer alan bu projeler havaalanına yakınlık, raylı sistemle ulaşım kolaylığı gibi özellikleriyle ön plana çıksa da değerlerini belirleyen en önemli unsur aynı bölgede bu büyüklükte başka projelerin yapılmasına uygun arazi stokunun olmaması. Bu yönüyle özellikle sahil tarafında Topkapı-Ataköy aksı yabancı yatırımcıların da en gözde alanlarından. Dolayısıyla bu projelerde ortalama metrekare fiyatları, bulundukları ilçe fiyatlarına kıyasla nerdeyse üç kat yüksek olsa da, fiyatları bulundukları bölgenin ortalama fiyatlarını yukarı çekerek artmaya devam edecek.
Listede dikkat çeken diğer projeler ise yine İstanbul'un eski merkezlerinde bulunuyor.
Polat Holding'in Beyoğlu'nda inşa ettiği Piyalepaşa projesi bunlardan biri. 950 konuttan oluşan proje aynı zamanda sahip olduğu ticari alanlarla birlikte İstiklal Caddesi'ne alternatif yaratmanın peşinde. Beyoğlu'nda gerçekleştirilen kentsel dönüşüm projelerinden olan Piyalepaşa, İstanbul'un en büyük kentsel dönüşüm alanlarından Fikirtepe'de onlarca şirketin bölgeye akın etmesiyle yaşanan keşmekeşten uzak bir şekilde yükselmeye devam ediyor. Emaar Türkiye'nin Çamlıca'da yükselen The Address Residence ile Teknik Yapı'nın Suadiye Sahil projesi de aynı avantajlarla listenin zirvesini zorluyor.
FORBES Türkiye'nin sekiz yıldır ağustos sayılarında yayımladığı "Emlak Raporu"nda geçen yılki en çarpıcı verilerden biri markalı konut üreticilerinin frene bastığını gösteriyordu. Özellikle büyük inşaat şirketleri EVA Gayrimenkul Değerleme'nin araştırmasının da ortaya koyduğu büyük arzı biraz olsun frenlemek için 2015'te yeni proje geliştirmek yerine mevcutlardan ellerinde kalan daireleri satmayı tercih etti. Bunun sonucunda 2015'in ilk üç ayında yapı ruhsatı alınan daire sayısı, 2014'e göre yüzde 38 oranında azalarak 184 bine gerilemişti. Aynı düşüş, yapı kullanım izinlerinde de görülmüştü. Bu düşüşün etkisiyle 2016'da satışta olan markalı konut projesi sayısı, yeniden bin sınırına doğru çekildi. Ancak bu kalıcı bir durum değil. Yeni inşaata başlamak için alınan yapı ruhsatı sayısı 2016'nın ilk üç ayında, geçen yılın aynı dönemine göre yüzde 34 artarak 250 bin sınırına ulaştı.
Satış ve getiri oranı verilerinin bu kadar iyi geldiği bir dönemde, arz tarafının yükselişe geçmesi emlak piyasası açısında gelecek beklentilerinin yükseldiğini gösteriyor. Bu yıl alınan yeni yapı ruhsatlarının hayat geçmesiyle birlikte 2017'de markalı konut projelerinde önemli bir artış olabilir. Ancak gayrimenkul bilgi servisi REIDIN'ın verilerine göre markalı konutlarda stok erime hızı son iki yılda yüzde 29,4 oranında gerilemiş görünüyor. Bu durum markalı konut arzının talepten çok daha hızlı bir şekilde artığı anlamına geliyor. Dolayısıyla 2016'da yeni yapı ruhsatlarında ciddi bir artış olsa da alınan bu ruhsatların tamamının realize olacağını beklemek gerçekçi olmayabilir.
Forbes
YORUMLAR