Kadıncaemlak yazarımız Sevgili Dilsad Yelken bu haftaki yazısında 'GAYRİMENKUL ALIRKEN DİKKAT EDİMESİ GEREKEN HUSUSLAR' nelerdir , kaleme aldı
Gayrimenkulün tapu kayıtlarının kontrol edilmesi gerekmektedir.
Yatırım yapılacak gayrimenkulün bilgileri ile tapu bilgileri uyumlu olmadığı tespit edilmelidir. Bu nedenle mülk alınmadan önce kayıtlı olduğu Tapu Sicil Müdürlüğü’nden tapunun kaydına bakılmalıdır. Mülkün tapusu kat mülkiyeti veya arsa halinde gösterilmiş ise kat irtifakının kurulup kurulmadığı önemlidir.
Tapu Müdürlüğünde tapu kayıtları incelendiğinde, öncelikli olarak gayrimenkulün tapuya kayıtlı olup olmadığı ile tapuya kayıtlı ise kime veya kimlere ait olduğu, gayrimenkule ilişkin hisse oranları ile ana gayrimenkulün toplam alan hisse oranları ve yüzölçümüne bakılmalıdır. Dikkat edilmesi gereken diğer bir husus ise gayrimenkulün üzerinde herhangi bir yasal sınırlama (takyidat), intifa hakkı, ipotek, satışa engel bir tedbir kararının olup olmadığı, yıkım kararı olup olmadığıdır.
Gayrimenkulün imar durumunun bağlı bulunduğu Belediyeden araştırılması gerekmektedir.
Gayrimenkulün iskanının olup olmadığına, mevcut imar durumuna, projeye uygunluğuna ve inşaat ruhsatına bakılarak inşaat kalitesi, depreme uygunluk durumu, yapı denetim güçlendirme gibi bir çalışmaya yapılıp yapılmadığı, gayrimenkulün emlak vergisi borcu olup olmadığı, tapu alım satımı sırasında ödenecek asgari harç oranını belirlenmesi açısından son emlak beyanname değerine bakılmalıdır.
Konut satış projelerinden veya arsa payı kat karşılığı yapılan bir inşaattan gayrimenkul alınacak ise,
Müteahhit firma ile akdedilen kat karşılığı satış vaadi sözleşmesi ve arsa payı kat karşılığı sözleşmeleri ayrıntılı olarak incelenmeli, bu konuda uzman bir avukattan hukuki destek alınmalıdır.
Müteahhit firma ile akdedilen bu sözleşmeler, Tapu Müdürlüğü ya da uygulamada en sık rastlanılan hali ile Noter aracılığı ile yapılmalıdır. Sözleşme imzalanmadan önce projeden veya arsa payı kat karşılığı inşaattan alınacak gayrimenkulün tapu kayıt ve bilgileri, imar durumu, ruhsatı, projesi, iskan durumu gibi hususlar Tapu Müdürlüğü ve Belediyeden araştırılmalıdır. Gayrimenkulün inşaat süresi, teslim süresi, gecikme halinde sözleşmeyi fesih yetkileri ve cezai şartlar sözleşmede açıkça belirtilmelidir. Arsa sahiplerine kira bedeli ödenmesi kararlaştırılmış ise bedel, süre ve şartları yine sözleşmede açıkça belirtilmelidir. Müteahhidin sözleşmede belirtilen süre sonunda konutu teslim edememesi durumunda ödeyeceği cezai şart ve tazminat miktarı sözleşmede belirtilmelidir. Proje satışlarında, alıcının ödeyeceği peşinat miktarı, ödeme planı, ara ödemelerin zamanı ve yapılıp yapılamayacağı, faiz tutarı ve oranı ile gecikme faiz oranı banka bilgileri sözleşmede belirtilmelidir.
Alıcıya teslim edilecek gayrimenkulde kullanılacak malzemelerin nitelikleri, marka ve kaliteleri açıkça belirttiği, teslim süresinin ve şeklinin açıkça ifade edildiği "Teknik Şartname" karşılıklı imzalanmalıdır.
Av. Fatma Dilşad YELKEN
YORUMLAR