Gayrimenkul Yatırımının Kontrol Mekanizmaları. Kira getirisinden yola çıkarak değer belirlemek
Günümüzde konutların kendini geri ödeme süresi yaklaşık 16-20 yıldır. Bu rakama teknik dilde kira çarpanı ( BKÇ) denir. Kira çarpanından yola çıkarak evin değerine üç aşağı beş yukarı ulaşabilirsiniz.
Örn: Evin aylık kirası : 1000 TL, Yıllık 12.000 TL olur
Kendini 16 yılda amorti eden bir mülk alıyorsanız; 16x12.000 : 192.000 TL
Kendiniz 20 yılda amorti eden bir mülk alıyorsanız; 20x12.000: 240.000 TL
Bu fiyata ödeyeceğiniz vergi dahil değildir. Ayrıca genel giderlerde bu hesabı değiştirir. Ne kadar çok genel gider var ise mülkün kendini geri ödemesi o kadar uzun sürer
Emsallerden yola çıkarak değere ulaşmak
En büyük sıkıntı, gerçekleşmiş 'gerçek emsalleri' bulmaktır. Emsal olması için büyüklüğün aynı olması gerekmez. Benzer mülk verilerinin brüt metrekare değerleri kullanılarak kıyaslanabilir.
Örn: Aynı sokakta, 90m2 alanlı 2+1 dairenin 2 ay önce 90.000 TL civarında satıldığı bilgisi var. Bu durumda metrekare fiyatı 1000TL'dir.
Bizim binamız ile aynı cadde üzerinde, 15 yıllık binada 2+1, 95m2, kartonpiyerli, saten boyalı daire 100.000TL , metrekare fiyatı 1005 tl'dir.
İki arka sokağımızda 2+1 kombili, 5 senelik binada 100m2 dairenin satılık fiyatının 90.000 TL , metrekare 900 TL
Hemen yan binada eskimiş, hasar görmüş 50.000 TL bir mülk var. 80 Metrekare..Metrekare : 625 TL
Yukarıdaki verilere göre almayı düşündüğünüz konutun satış fiyatı ne olabilir?
Metrekare satış fiyatı 900 TL- 1052 TL arasında olabilir.
Baktığımız ev 100 m2 ise mülkün değeri : 90.000- 105.000 TL arasında olabilir.
Konut alırken kendinize ve çevrenize sormanız gereken önemli sorunlar.. Yarını bekleyin
YORUMLAR