KİRACININ TAHLİYE TAAHHÜDÜNDE BULUNMASI VE ŞARTLARI
Kadıncaemlak yazarımız Av
Kadıncaemlak yazarımız Av. Dilşad Yelken sizin için kaleme aldı; KİRACININ TAHLİYE TAAHHÜDÜNDE BULUNMASI VE ŞARTLARI
Kira sözleşmelerine dayalı kiralamalarda kiraya veren, kiracıdan tahliye taahhüdünde bulunması isteyebilmektedir.
Tahliye taahhüdünü düzenleyen 6098 sayılı Borçlar Kanunun 352/1. maddesinde “Kiracı, kiralananın teslim edilmesinden sonra, kiraya verene karşı, kiralananı belli bir tarihte boşaltmayı yazılı olarak üstlendiği halde boşaltmamışsa kiraya veren, kira sözleşmesini bu tarihten başlayarak bir ay içinde icraya başvurmak veya dava açmak suretiyle sona erdirebilir. Tahliye taahhüdü, kiracının kira kontratında, belli bir süreyi belirterek kiraladığı taşınmazdan talep edilen süre içerisinde kendiliğinden tahliye edeceğine ilişkin verdiği yazılı beyandır.
Tahliye taahhüdü yazılı şekilde olmalıdır.
Tahliye taahhütnamesinin geçerli bir hukuki sonuç doğurması için yazılı olması gerekmektedir. Kiracı iradesini sözlü değil, yazılı olarak ortaya koymalıdır. Kanun metninden de anlaşılacağı üzere tahliye taahhüdünde resmi şekil şartı aramadığından adi yazılı şekilde olması yeterli olabilecektir. Fakat ispat kolaylığı açısından tahliye taahhüdün noterler aracılığı ile resmi şekilde düzenlenmesi daha doğrudur. Bu halde kiracı, tahliye taahhüdünde yer alan imzasını inkar edemeyecektir.
Tahliye taahhüdü kiracının kendisi tarafından ya da yetkili temsilcisi tarafından verilmelidir.
Tahliye taahhüdünün geçerlilik şartlarından bir diğeri tahliye taahhüdünün kira sözleşmesini imzalayan kiracı veya yetkili temsilcisi tarafından yapılmış olmasıdır. Bunun dışında, aynı evde birlikte otursalar bile kiracının eşi, çocuğu, babası ya da annesi gibi başka kimselerin verdiği tahliye taahhüdü geçersizdir. Eğer kira sözleşmesini birden çok kişi kiracı sıfatıyla imzalamış ise hepsini birlikte tahliye taahhüdü vermesi gerekmektedir. Kiracı vekaletname ile bir başka kimseyi yetkili kılmış ise bu durumda yetkili temsilci tahliye taahhüdünde bulunabilir.
Tahliye taahhüdü kiralanan taşınmaz teslim edildikten sonra kiracının serbest iradesi ile verilmelidir.
Tahliye taahhüdü kira sözleşmesinden önceki bir tarihte veya kira sözleşmesi ile aynı sırada verilemez. Bu durum Kanunu’nun 352/1. maddesinde “kiralananın teslim edilmesinden sonra” ifadesi ile açıkça hüküm altına alınmıştır. Yürürlükten kaldırılan 6570 sayılı Gayrimenkul Kiraları Hakkındaki Kanunda bu husus ile alakalı herhangi bir düzenleme bulunmamaktaydı. Fakat uygulamada, Yargıtay kararları doğrultusunda kira sözleşmesi ile aynı tarihte olmayacağı kabul edilen görüşe göre karar verilmekteydi. Bu görüş aynen geçerliliğini koruyarak yürürlükte olan Borçlar Kanunu’nun 352/1 maddesi ile hüküm altına alınmıştır. Maddenin amacına bakıldığında ise, kiraya verenin keyfi ve baskıcı tutumu karşısında konut ihtiyacı içinde zor durumda olan kiracının kira sözleşmesi ile birlikte tahliye taahhüdünü de baskı altında imzalayabileceği ve serbest iradesini hür bir şekilde yansıtamayacağıdır. Dolayısıyla iradesini serbest bir şekilde yansıtamadan kiracının vereceği tahliye taahhüdünün geçersiz olacağı muhakkaktır. Bu nedenle kira sözleşmesinin başlangıç tarihinden sonra kiracı serbest irade ile tahliye taahhüdünü vermiş olacağı kanaati nedeniyle tahliye taahhüdü geçerlilik kazanacaktır.
Tahliye taahhüdünde kiracının taşınmazı tahliye edeceği tarih açık olarak belirtilmelidir.
Tahliye taahhüdünde, tarih açık bir şekilde gün/ay/yıl olarak belirtilmelidir ya da tarihin gün/ay/yıl gibi belirli bir tarihe işaret ettiğinin açık bir şekilde taahhütten anlaşılması gerekmektedir. Zira kanunun 352/1. maddesinde “kiralananı belli bir tarihte boşaltmayı yazılı olarak üstlendiği” ifadesi ile tarihin belirli bir tarih olması gerektiğini açıkça hüküm altına alınmıştır. Bu nedenle kiralanan taşınmazın tahliye edileceği belirli bir tarihin bulunmadığı tahliye taahhüdü geçersizdir. Bunun yanında tahliye taahhüdünde tahliye edilecek tarihin kira sözleşmesinin başlangıç tarihi ile aynı olması tahliye taahhüdünün geçersizliğine sebep olmakta olup ispat yükü kiracıdadır. Yargıtay kararları doğrultusunda kiracının ispat yükü ancak yazılı deliler ile mümkün olduğu kabul edilmektedir.
Tahliye taahhüdünün tanzim tarihinin bulunmaması Yargıtay kararları doğrultusunda taahhüdü geçersiz kılmamaktadır. Fakat uygulamada kiracı lehine olması ve kiracıyı koruması açısından göre kira sözleşmesi yapılırken üzerinde tanzim ve tahliye tarihi taşımayan ya da ileri tarihli tanzim ve tahliye tarihi taşıyan tahliye taahhüdünü kiralayan kiracıdan almış ise, bu durumda kiracı kiraya verene derhal noter aracılığıyla ihtarname göndermelidir.
Kiraya veren, kiracının tahliyesini taahhüt edilen tarihten itibaren bir ay içinde icraya başvurmak veya dava açmak suretiyle sona erdirebilir.
Kiracı tarafından geçerli bir tahliye taahhüdüne istinaden taahhüt edilen tarihte taşınmazın boşaltılmaması halinde kiraya veren icra takibi dava açılması yolunu tercih edecek olur ise taahhüt edilen tarihten itibaren 1 ay içerisinde icra dairesine başvurarak icra takibi yapması veya dava açmak ister ise sulh hukuk mahkemesinde yine 1 ay içinde tahliye davası açması gerekmektedir.
Av. Fatma Dilşad YELKEN