Kentsel dönüşüm'e örnek: Cendere Vadisi

Anadolu Yakası'nda Fikirtepe, Avrupa Yakası'nda ise Cendere Vadisi dönüşümün iki merkezi olarak belirlenmişti

Anadolu Yakası'nda Fikirtepe, Avrupa Yakası'nda ise Cendere Vadisi dönüşümün iki merkezi olarak belirlenmişti. Gecekondudan dönüşen Fikirtepe'de süreç sancılı geçerken, fabrikadan dönüşen Cendere Vadisi'nde ise hızlı bir ilerleme var.

Kentsel dönüşüm, Türkiye'nin öncelikli konularından biri. 2011 yılında İstanbul Büyükşehir Belediyesi kentsel dönüşüme Örnek olacak iki pilot bölge seçmişti. Anadolu Yakası'nda Fikirtepe, Avrupa Yakası'nda ise Cendere Vadisi dönüşümün iki merkezi olarak belirlenmişti. Gecekondudan dönüşen Fikirtepe'de süreç sancılı geçiyor. Fabrikadan dönüşen Cendere Vadisi'nde ise hızlı bir ilerleme var.

Son yıllarda inşaat sektöründeki en önemli konu haline gelen kentsel dönüşüm, 2011 yılında İstanbul'da iki pilot bölgeden başlatılmıştı. İstanbul Büyükşehir Belediyesi tarafından, Anadolu Yakası'nda Kadıköy'deki Fikirtepe, Avrupa Yakası'nda ise Şişli ve Kağıthane ilçelerini kapsayan Cendere Vadisi, örnek olacak iki dönüşüm üssü olarak belirlenmişti. Fikirtepe'de süreç sancılı geçerken, Cendere Vadisi'nde ise çok hızlı ilerliyor.

Dönüşüme örnek olacak bölgeler yaratmak üzere seçilen bu iki pilot bölgede sürecin neden farklı ilerlediğini masaya yatırdık. Aslında sorunun yanıtı basit gibi görünüyor. Gecekondudan dönüşüm yapılan Fikirtepe'de müteahhitler yüzlerce hak sahibiyle karşı karşıya kalırken, fabrikadan dönüşüm yapılan Cendere Vadisi'nde ise az sayıda arazi sahibiyle muhatap oluyor. Fikirtepe'de hak sahipleri ve inşaat şirketleri arasında yaşanan karmaşa dönüşüm çalışmalarını kilitliyor. Cendere Vadisi'nde ise inşaat şirketleri fabrika sahipleriyle hasılat paylaşımlı proje anlaşmaları ya da direkt arazi satın alma gibi anlaşmalar yaparak ilerliyor.
CENDERE'DE SON DURUM
Günümüzde Ayazağa ve Seyrantepe'yi de içeren Cendere Vadisi, İstanbul'un en yeni yaşam alanı haline gelmiş durumda. Artaş Grubu, Avdınlı Grup ve Invest İnşaat ortaklığında Evyap'ın Maslak Ayazağa'daki arazisi üzerinde geliştirilen Vadi İstanbul projesinde ilk iki etapta yaşam başlarken üçüncü etabın da satışı sürüyor. Ağaoğlu'nun Maslak 1453 projesinde de teslimler başladı. Nurol Gayrimenkul'ün Seyrantepe Stadı'nın arkasında konumlanan Nurol Life projesi, Tahincioğlu Gayrimenkul'ün Nidapark Seyrantepe konut projesi, Eroğlu Gayrimenkul'ün AVM, otel, rezidans ve ofis gibi karma kullanımlar içeren Skyland projesi ile Seba İnşaat'ın Seba Office Boulevard projesi de bölgede devam eden projeler arasında yer alıyor. Bölgedeki projelerde konutların ortalama metrekare satış fiyatı 11 bin 500 TL seviyelerine ulaşıyor. Ofislerin metrekare satış fiyatları ise 3 bin 500-4 bin 500 dolar aralığında değişiyor. Cendere Vadisi'ndeki projeler beyaz yakalılar tarafından tercih edilen nitelikli konutlardan oluşuyor. Burada genellikle B, B-f ve A gelir seviyesine yönelik projeler geliştiriliyor.
KOLAY ULAŞILIYOR
Cendere Vadisi, köprülere ve merkezi iş alanlarına olan yakınlığıyla tercih ediliyor. Tünellerle hem E-5'e hem de TEM'e bağlanılabiliyor. Bölgenin ulaşımını kolaylaştırmak için KabataşMahmutbey arasında yapılacak metronun Kağıthane'den de geçirilmesi planlanıyor. Bunun dışında Osmanlı döneminde mevcut olan küçük tren hattının yani dekovilin yeniden yapılmasına yönelik bir proje de bulunuyor. Cendere'nin ıslahı ile önümüzdeki yıllarda dereden de ulaşım sağlanması hedefleniyor.



JLL Türkiye Ülke Başkanı Avi Alkaş, Cendere Vadisi'nin İstanbul'un yeni yaşam alanı haline geldiğini söylüyor. Alkaş, "Tüm fabrikaların kaldırılmasıyla birlikte bölge farklı bir kimlik kazanacak. İstanbul'un sosyal hayatının yeni üssü haline gelebilecek yatırımlar bu bölgede yapılıyor" diyor. Cendere Vadisi'nde bulunan fabrikaların 2020 yılına kadar kaldırılıp yerine eğitim, bilişim ve teknoloji geliştiren merkezlerin kurulmasının hedeflendiğine dikkat çeken Kağıthane-Ayazağa Vadisi Kentsel Geliştirme Derneği Başkanı Bekir Kılıç, proje tamamlandığında bölgede 30 bin kişiye istihdam sağlanmasının planlandığını söylüyor. Kılıç, özellikle Levent hattında yoğunlaşan nüfusun bir kısmının buraya kaymasının hedeflendiğini vurguluyor.
FİKİRTEPE'DE NELER OLUYOR?
Fikirtepe'de halen 57 adada dönüşüm çalışmaları yürütülüyor. Bu çalışmaların tamamlanmasıyla 18 milyar dolarlık bir yatırım değerine sahip olması beklenen Fikirtepe'de, inşa edilecek ofis, rezidans ve konut projeleriyle 165 bin kişinin çalıştığı ve yaşadığı bir bölge yaratılması planlanıyor. Dönüşümden önce 40 bin kişinin yaşadığı bölge anık İstanbul'un yeni yaşam alanlarından biri haline gelecek.

Tramvay ve finiküler hattı ile ulaşımının kolaylaştırılması planlanan Fikirtepe'de Bağdat Caddesi benzeri bir prestij caddesi de oluşturulacak. Fikirtepe'de şu anda aralarında Teknik Yapı, Baysaş İnşaat, Pana Yapı ve Nuhoğlu İnşaat gibi firmaların yer aldığı 11 inşaat firmasının 22 projesi devam ediyor. Bu projelerden dördünün 2017'nin ilk çeyreğinde tamamlanıp sahiplerine teslim edilmesi bekleniyor. Bölgede Teknik Yapı'nın Concorde İstanbul projesinin ilk etabının tamamına yakını satılırken projenin ikinci etabının da satışının yüzde 85'i tamamlanmış durumda. İnşaatına üç yıl önce başlanan projelerde ortalama 4 bin 500 TL metrekare satış fiyatından satışa sunulan konutların bugün ortalama metrekare fiyatları 7 bin 500 TL'ler seviyesine ulaşmış durumda.


SOSYAL DONATI KARMAŞASI
Fikirtepe'de inşaatların tamamlanamayacağına ilişkin kaygı ve varoş olarak anılan bölgedeki insanlarla birlikte yaşama fikrinin yarattığı negatif algı sebebiyle konut satışlarının yavaş gittiğine dikkat çekiliyor. Bölgedeki sıkıntıların aşılması ve sürecin hızlandırılmasını sağlamak üzere kurulan Fikirtepe Platformu'nun genel müdürü İrfan Şükrü Yağcı, inşaatların devam etmesine karşın bölgede yapılması planlanan okul, cami, park alanları ve sağlık alanları gibi alanların inşaat planlamasının hala yapılmadığını vurguluyor. Bölgede hayat başlamadan sosyal alan planlamalarının da yapılmasının gerekli olduğuna dikkat çeken Yağcı, "Toplamda 35 bin konutun yapılacağı bölgede bu donatıların yapılması bir zorunluluk. Bu bölgede yaşayacak olan çocukların okullarının şimdiden hazırlanması lazım. Bunların kim tarafından ve ne zaman yapılacağı belli değil. Bölgeye sahip çıkılıp bu sürecin hızlandırılmasını bekliyoruz" diyor.

FİKİRTEPE PLATFORMU GM İRFAN ŞÜKRÜ YAĞCI 
"Fikirtepe sahiplenilmedi"
''Fikirtepe'nin dönüşememesinin Önündeki en büyük engel bölgenin sahiplenilmemesi. Eski Çevre ve Şehircilik Bakanı Erdoğan Bayraktar tarafından bölgeye TOKİ'nin gelmesi planlanmıştı ama olmadı. Sonradan gelen bakanlar da ne yazık ki bölgeyi sahiplenmedi. Bölgenin master planı yapılmadı. Varoş imajı da bölgeye zarar veren bir diğer unsur."



TEKNİK YAPI YKB NAZMİ DURBAKAYIM 
'Türkiye'ye örnek olacak"
"Fikirtepe'de dört projemizle varız. Burada yaşanan sorunlar ve bulunan çözümler Türkiye'deki kentsel dönüşüme gerçekten örnek olabilecek nitelikte. Çünkü kentsel dönüşümün önünün açılması için pilot olarak seçilen bu bölge, yaşanan sorunlarla dönüşümde yaşanabilecek tüm sıkıntıları ortaya koydu."



SEBA İNŞ. YK EŞ BŞK. NEDİM KEÇELİ 
"Bölgede fabrika kalmayacak"
"Cendere Vadisi, fabrikadan dönüşen bir bölge. Oradan Kemerburgaz'a kadar olan bölgede beş yıl içinde fabrika kalmayacak. Fabrikaların hepsi kaliteli projelere dönüşecek. Biz de Seyrantepe Ayazağa'da İndex Bilgisayar'ın fabrikasının yerine Seba Office Boulevard projemizi yapıyoruz."



MESA YKB ERHAN BOYSANOĞLU 
"Fabrikalar hızlı dönüşüyor"
"Mesa olarak Artaş İnşaat ile birlikte Cendere Vadisi'nde 3-4 fabrika ile görüşmelerimizi sürüyor. Fabrikalarla anlaşırsak proje geliştireceğiz. Bölgede fabrikadan dönüşüm yapıldığı için dönüşüm süreci daha hızlı ilerliyor. Çünkü fabrika sahipleri ne istediklerini biliyor ve ona göre görüşmeler yürütüyor."

Ekonomist