Gayrimenkulün asıl değeri nasıl belirlenir?
Gayrimenkulün asıl değeri nasıl belirlenir? Kira getirisinden yola çıkarak değer belirlemek Artık mülklerin ofislerde kendini geri ödeme süresi 15 yıllardan, yer yer 11 senelere geriledi
Gayrimenkulün asıl değeri nasıl belirlenir?
Kira getirisinden yola çıkarak değer belirlemek
Artık mülklerin ofislerde kendini geri ödeme süresi 15 yıllardan, yer yer 11 senelere geriledi. Konutta yaptığımız gibi ofiste ve dükkanda da brüt kira çarpanı ( BKÇ) metodu ile değerini kısmen kontrol etmemiz mümkün.
Örn: Ofisten aylık geliriniz : 1000 TL , Yıllık: 1000x12:12.000 TL . Kendini 11 yılda amorti eden bir mülk alıyorsanız, 11x12.000TL:132.000 TL, 15 İse: 180.000 TL.. Bu satış bedellerine rağmen aylık kira bedeli 1000 TL çıkmıyorsa, mülk değerinin üstünde bir bedelle satışa çıkarılıyor demektir. Ayrıca bu hesapta vergi yoktur, ticari mülkte stopaj yükümlülüğü kiracıdadır.
Emsallerden yola çıkarak değere ulaşmak
Burada da en büyük sıkıntı, aynı konutta olduğu gibi gerçekleşmiş 'gerçek emsalleri' bulmaktır.
Prensip aynıdır: Emsaller kıyaslanabilir olmalıdır. Emsaller, ödeme şekli, mülkün devrinde özel bir durum olmaması, mülklerin ruhsat ve iskan açısından benzer nitelikler taşıması gibi değer özellikleri gerektirir. Büyüklüğün aynı olmasına gerek yoktur. Benzer mülklerin brüt metrekare değerleri kullanılarak kıyaslanabilir. Mülke bir değer aralığı belirlenmeli.
Örn : Almak istediğiniz ticari mülkün zemin haricinden bodrum ve asma katı var.
Dükkanların brüt metrekareleri;
Bodrum kat: 150m2, Zemin Kat: 159m2, asma kat: 106m2. Emsalleri inceleyerek değere ulaşmaya çalışalım;
Bu kısımda dikkat edilmesi gereken konu bodrum ve asma katlardır. Bu katlar kimi zaman değerli kimi zaman çok da değerli olmayabilir. Fakat en değerlisi zemindir. Genel olarak bodrum katı zemin katın 1/3'ü, Asma katların 1/2'si kadar değerlidir. Bu örnekte;
Zemin: 150 m2 + 106m2 asma kat/2 +159 m2 bodrum kat/3 : 263m2 zemin
Emsaller;
Ana caddeye yakın ve yeri daha iyi+ zemin 200m2, asma kat + depo yok : 1.350.000 usd ( 1.215.000 usd- %10 oazarlık payı) 1.215.000/200 : 6.705 usd/m2
4.katta, 100 m2, harap : 270.000 usd : 2.700 usd/m2
Aynı cephe + bodrumsuz :142 m2 alanlı dükkan kirası : 5000 USD ( 1 Yıllık peşin kira şartlı ) 5000 x 12 : 60.000 USD X 13 : 780.000 usd, 780.000/142: 5.500 Usd /m2
Aynı cephe , zemin: 120m2, 90m2 bodrum, Toplam 210m2 dükkan aylık kirası : 6000 USD Gerçek hesap alanı: 120 giriş + 90/3 : 30 bodrum: 150m2 ( 210 m2 olan gerçekte 150m2) 6.000x12x13: 864.000 . 864.000/150: 5.760usd/m2
Analizler:
Birinci mülk bizden daha iyi bir yerdedir. İkinci mülk aynı sokakta olsa bile üst katlarda, farklı nitelikte bir mülktür. Bu nedenle bu iki emsal bizim için sağlıksızdır. Görünen o ki mülkün değeri 5500-5800 USD arasındadır. Fiyat aralığı : 263m2x5760usd: 1.514.000 usd , 263m2x5500 usd: 1.446.500 USD
Unutulmamalı : Bodrum, asma kat oranları, özellikle dükkanların çok pahalı olduğu bölgelerde işlemez. Örn: Bağdat caddesi, Nişantaşı gibi..
Gayrimenkulün resmi araştırmasında nelere dikkat edilmeli..Yarını bekleyin