Gayrimenkullerin satışında oluşan değer artış kazancı

Gayrimenkul alım satımında ticari bir amaç yoksa şahsi ihtiyacın karşılanması ya da servetin korunması amacıyla yapılıyorsa elde edilen kazanç 'değer artış kazancı' olarak değerlendirilmektedir

Gayrimenkul alım satımında ticari bir amaç yoksa şahsi ihtiyacın karşılanması ya da servetin korunması amacıyla yapılıyorsa elde edilen kazanç “değer artış kazancı” olarak değerlendirilmektedir.

193 Sayılı Gelir Vergisi Kanunu’nun mükerrer 80’inci maddesinin 6’ıncı bendi uyarınca, gayrimenkul olarak tescil edilen hakların 5 yıl içerisinde elden çıkarılmasından doğan kazançlar değer artış kazancının konusunu oluşturmaktadır.

Burada öncelikle dikkat edilmesi gereken husus mal ve hakların iktisap şekli ve elden çıkarılma süresidir. Söz konusu mal ve haklar bedelsiz olarak edinilmişse bu mal ve hakların elden çıkarılmasından doğan kazançlar değer artış kazancı olarak vergilendirilmeyecektir. Maddeden açıkça anlaşılacağı üzere gayrimenkuller ivazsız olarak yani miras, bağış yoluyla iktisap edildiği durumlarda değer artış kazancı vergilendirilmeyecektir.

Değer artış kazançlarının beyan konusu edilip edilmeyeceği, elde edilen iradın istisna haddinin altında kalıp kalmadığına bağlıdır. İstisna haddini aşan tutarda gelir elde edilmesi halinde yıllık beyanname verilecektir. Gayrimenkullerin elden çıkarılmasından doğan değer artış kazancının 2015 yılı için 10.600 Türk Lirası gelir vergisinden istisnadır. Elde edilen değer artış kazancının safi miktarı, açıklanan istisna sınırını aşması durumunda, elde edilen gelir satışın yapıldığı yılı takip eden yılın Mart ayının 1 inci gününden 25 inci günü akşamına kadar Yıllık Gelir Vergisi Beyannamesi ile beyan edilecektir. Beyanname üzerinden hesaplanan gelir vergisi, Mart ve Temmuz aylarında olmak üzere 2 eşit taksitte ödenecektir.

Gayrimenkul satın alan kimselerin, ilgili gayrimenkulün bağlı olduğu belediyeye giderek emlak vergisi bildiriminde bulunması gerekmektedir. Bildirimin süresinde verilmemesi halinde, vergi idarece tarh edilir.

Taşınmaz mal satın alanların emlak vergisi mükellefiyeti, satışın yapıldığı yılı izleyen yılın başından itibaren başlayacaktır. Taşınmaz mal satın alanların sorumluluğu, süresinde emlak vergisi bildirimini vermek ve geçmiş yıllara ait emlak vergisinin ödendiğini satan kişiden aramak olacaktır. Taşınmaz mal satışında bulunanların emlak vergisi mükellefiyeti satışın yapıldığı yılsonu itibarıyla sona erecektir. Taşınmaz mal satanların, devir ve ferağı nedeniyle emlak vergisine ilişkin olarak herhangi bir bildirim veya bilgi verme sorumluluğu bulunmamaktadır. Ancak, taşınmaz malı satanlar, satışın yapıldığı yıl ile geçmiş yıllara ait ödenmemiş emlak vergisinin ödenmesi hususunda her zaman sorumludur.

Gayrimenkul alım satımlarında, satış bedelinin emlak vergi değerinden düşük gösterilmesi halinde, eksik harç ödenmiş olacaktır.  İlgili kurum ve/veya kuruluşlarca emlak vergisi değerinden düşük bir bedel üzerinden harç ödendiğinin veya beyan edilen devir ve iktisap bedelinin gerçek durumu yansıtmadığının tespit edilmesi halinde, kişilerce eksik ödenen harç Vergi Usul Kanunu hükümlerine göre hesaplanacak vergi ziyaı cezasının yüzde 25’i oranında ceza uygulanmak sureti ile kişilerden tahsil edilecektir. Ayrıca, süresinde ödenmeyen her harç için, normal ödeme tarihi (tapu işlem tarihi) ile ceza ihbarnamesinin düzenlendiği tarih arasında geçen süre için, Vergi Usul Kanunu’nun 112’nci Maddesine göre gecikme faizi hesaplanacaktır. Vergi cezalarında kural olarak tahakkuk zaman aşımı süresi beş yıl olarak kabul edilmiştir. Vergi alacağının doğduğu takvim yılı başlangıç olarak kabul edilip, beşinci yılın dolmasıyla vergi zamanaşımına uğramaktadır. O halde ilgili kurum ve kuruluşlar tarafından 5 yıl içerisinde denetim yapılamaması halinde ve 5 yılın dolması durumunda vergi zamanaşımına uğrayacaktır.

Özetle;

Gayrimenkul alım işlemlerinde değer artış kazancı miras veya bağış yolu edinilen gayrimenkuller için vergilendirilmeyecektir.
Gayrimenkul alım işleminden sonra ilgili belediyeye giderek bildirim yapılmaktadır. Bu bildirim üzerine belediyeler ilgili gayrimenkul için rayiç bedel belirlemektedir. Emlak vergisi ise rayiç bedel üzerinden ödenmektedir.
Gayrimenkul satım işlemlerinde ise, ilgili kurum ve kuruluşlara taraflar arasında belirlenen ve ödenen gerçek bedel yerine daha düşük bir bedel gösterilmesi durumu maliye tarafından yapılan denetim esnasında tespit edilirse Vergi Usul Kanunu uyarınca para cezası uygulanmaktadır.